特定空き家とは？ 放置するリスクと解決策

近年増加している「空き家問題」とその解決策について、解体事業を行っている当社専門スタッフから皆さまにお伝えできればと思います。

まずは「空き家」と「特定空き家」、そして新たに追加された「管理不全空き家」とは何なのかをご説明いたします。

「空き家」と「特定空き家」の違い

法律における「空き家」とは、簡単に言えば、1年以上にわたって人の出入りがなく、使用されていない建物とその土地全体を指します。これは住宅に限らず、店舗や倉庫、工場なども対象です。

この「空き家」のうち、特に周辺環境への悪影響が大きいと判断されたものが「特定空き家」に指定されます。

「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、次のような具体的な基準が定められています。

  1. 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

これらの基準に基づき、最終的に市区町村が現地調査などを通じて「特定空き家」であると認定します。

2023年の法改正によって「管理不全空き家」が登場

2023年12月に施行された改正法で、「管理不全空き家」というカテゴリーが新たに作られました。

「管理不全空き家」とは、そのまま放置すれば将来的に「特定空き家」になるおそれが高い状態の空き家を指します。つまり、「特定空き家予備軍」ですね。

この新制度により「管理不全空き家」の段階であっても、行政から改善の勧告があると、固定資産税の住宅用地特例が解除されることになりました。

※以前までは、「特定空き家」のみ対象でした

昔は「何もしない」のが最も安く済む方法だったのですが、今ではお金がかかってしまうリスクが増えてしまったのです。

特徴管理不全空き家特定空き家
定義放置すれば「特定空家等」になるおそれがある空き家周辺地域に明確かつ現在の危険や迷惑を及ぼしている空き家
認定放置の初期症状（窓の破損、雑草の繁茂など）深刻な老朽化、安全上の危険、衛生問題
主な措置と罰則勧告により固定資産税の住宅用地特例が解除される勧告で特例解除。命令で過料。最終的に行政代執行（強制解体）に至る
行政の目的予防（問題が深刻化する前に所有者の行動を促す）解決（現存する危険や迷惑を所有者に強制的に除去させる）

特定空き家に指定されるとどうなる？

空き家が「特定空き家」に指定されると、最終的には行政代執行という厳しい措置が取られます。

把握・調査

最初に、市区町村がその空き家の存在と状態を把握します。

これは、近隣住民からの通報や苦情、あるいは自治体が策定した「空家等対策計画」に基づく定期的な巡回調査によって行われます。

助言・指導

調査の結果、問題があると判断された空き家の所有者に対して、行政から「助言」または「指導」が行われます。

文書や電話、訪問などにより、空き家の現状の問題点が伝えられ、自主的な改善が促される、という段階です。

まだ法的な拘束力や罰則はありませんが、これを無視することは極めて危険です。行政があなたの物件を問題視し始めたという警告サインとお考えください。

勧告

助言・指導に従わず、状況が改善されない場合、行政はより強い措置である「勧告」を行います。

「管理不全空き家」または「特定空き家」として勧告を受けると、その土地に適用されていた「住宅用地の特例」が解除され、翌年度から固定資産税が大幅に増額されます。

命令

勧告に従わない場合、行政は最終通告として法的な拘束力を持つ「命令」を発出します。

指定された期限までに具体的な改善措置（修繕、伐採、解体など）を講じることを強制するものです。この命令に正当な理由なく違反した場合、50万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。

行政代執行

命令すらも無視された場合、行政に残された最終手段が「行政代執行」です。

所有者に代わって行政が強制的に建物の解体などを行い、その費用を全額所有者に請求する制度です。ここまでいくと、固定資産税の増額等と合わせて多大な金銭的負担となります。

助言の段階で対応すれば、費用はまだ安く済むかもしれません。

勧告になると税金が大幅に増え、命令になると過料（罰金）のリスクが出てきます。そして最終的には、解体費用全額負担ということになってしまいます。

もし仮に固定資産税や過料を滞納してしまうと、延滞金が加算されるだけでなく、最終的には自治体による強制的な財産調査が行われ、差し押さえとなる可能性があります。

空き家を放置しておくのはかなりのリスクではないでしょうか。

「行政代執行」は高くつきます

どのみち解体工事をするなら、「行政代執行」とあまり変わらないのでは…と思う方も少なくありません。

しかし、「行政代執行」のほうがはるかに高くつきます。

  • 競争入札や事務手続きなどに伴うコストが上乗せされる
  • 費用の支払いがない場合、督促後に差し押さえとなる

金銭的な面だけ見ても、自分で解体工事を依頼したほうが安く済むのは間違いありません。

なお、空き家となった実家を相続放棄していても、次の相続人や相続財産管理人が管理を開始するまでは、元の相続人に管理責任が残る場合があります。行政代執行の費用を請求される可能性がゼロではないため、自分で判断せず専門家への相談をおすすめします。

行政代執行費用の実例

「高額な費用」といってもピンとこないかもしれません。

以下は実際に行われた行政代執行の事例です。

場所解体費用備考
東京都板橋区約2,580万円木造2階建て。指導から代執行まで約21年を要したケース。
新潟県妙高市約3,960万円所有者不明の物件に対する略式代執行の事例。
広島県広島市約520万円–
北海道旭川市約410万円–
兵庫県神戸市約160万円–
埼玉県坂戸市約65万円物置の解体事例。小規模な工作物でも対象となる。

解体工事だけで数千万円がかかる、というだけで恐ろしい話ですが、それを強制徴収されてしまうのですから、空き家の放置は本当に危険なのです。

OKSシステムは「特定空き家」解体にも対応

空き家の解体工事は、単に建物を壊せばよいというものではありません。

複雑な権利関係や行政との折衝、近隣住民との合意といった、様々な面での解決が求められます。

他社が断る難しい案件にも対応

当社は、一般的な解体業者が敬遠しがちな、複雑で困難な案件にも対応しています。

とくに「特定空き家」は損傷が激しく、衛生面でも有害な状態にあることが多いですが、そうした難題にも一つひとつ真摯に向き合い、解決へと導いてきた豊富な実績があります。

自治体からも信頼される実績

当社の専門性は、多くの地方自治体からも高く評価されています。空き家対策に苦慮する自治体の担当者から、直接相談を受けたり、対応困難な案件の解決を依頼されたりするケースは少なくありません。

空き家問題はあまりに広範かつ複雑で、多くの自治体では専門知識を持つ職員やマンパワーが不足しているのが実情です。そのため、国も民間事業者との連携を推進しており、専門的なノウハウを持つ企業と協定を結び、問題解決を図る動きが全国的に進められています。

このような中、当社は行政の「パートナー」として認識されています。単に「技術力のある業者」という評価だけではなく、空き家問題を解決するための「公的な役割を担う存在」として信頼されていることの証と自負しております。

行政の指導内容や法的な手続きの意図を深く理解し、所有者と行政の間に立って円滑なコミュニケーションを促進できる。これが当社の最大の強みです。

通知が届く前にご相談ください

空き家を放置して「何もしない」のは最も高くつきます。

固定資産税の増額、50万円の過料、そして最終的には所有者の全財産を脅かす高額な行政代執行…。

そうしたリスクが増えていく前に、ぜひOKSシステムにご相談ください。遠方にお住まいで現地での立会が難しい場合も安心してお任せいただけます。